Piscinas en verano…

Llega el verano y es tiempo de reabrir piscinas en aquellas comunidades que disponen de ellas. Se trata de un espacio de ocio y esparcimiento muy apreciado cuando aprieta el calor y es precisamente, cuando más claro hay que tener las cosas para evitar errores, malos usos o incluso fatalidades.

Lo primero que debemos conocer es qué normativa afecta a nuestra comunidad y a qué nos obliga. En este sentido atenderemos a la normativa que cada comunidad autónoma publique, pues es competencia de cada territorio autonómico. Para el caso que nos ocupa, Cantabria, disponemos de una norma básica que es el Decreto de Cantabria 72/2008 del 24 de Julio modificado a su vez por el Decreto 56/2009 del 2 de Julio. Para no ser prolijos con la normativa, nos centraremos en los aspectos más relevantes, que a nuestro entender ocupan tres ámbitos: mantenimiento del agua, uso de la piscina y responsabilidad.

Vayamos con lo primero. El agua de la piscina debe mantenerse en niveles organolépticos y de PH adecuados según las tablas expuestas por el Decreto 56/2009. Para ello las comunidades deben apoyarse en empresas de mantenimiento especializadas que registren en un documento estos niveles, debiendo estar disponible para consulta de la propia comunidad. La periodicidad de estos análisis lo determinará el programa de autocontrol de cada comunidad. Otro análisis que debe hacerse es el de niveles microbiológicos, que deberá encargarse a un laboratorio acreditado y se efectuará, obligatoriamente, una vez por mes durante el periodo de apertura de la piscina.

Una vez cumplidas nuestras obligaciones en materia de calidad, un asunto que habitualmente trae de cabeza a los propietarios de urbanizaciones con piscina, es precisamente su uso inadecuado. Aquí podríamos citar decenas de casos con los que seguramente usted se vería identificado… El más habitual sea seguramente la entrada al recinto privado por parte de usuarios ajenos a la comunidad. Se trata de personas que entran aprovechando una accesibilidad sencilla, puertas abiertas, despistes, llaves cedidas, etc. y suelen generar bastantes molestias ya que incrementan ilegítimamente el número de ocupantes, hacen ruido y tratan mal el mobiliario comunitario. ¿Qué hacer al respecto?

Todos sabemos que una cerradura nunca será elemento suficiente para salvaguardar el buen uso de nuestra piscina, ya que allá donde hay una llave existirá, antes o después, una copia de la misma que empezará a circular con menos control del deseado… Existen varios tipos de cerraduras que podríamos clasificar en mecánicas y electromagnéticas, sin embargo, ambos sistemas, por más sofisticados que nos pudieran llegar a parecer, presentan el mismo problema: todas las llaves son copiables (con mayor o menor facilidad, pero copiables). Como nota de interés, podemos decir que las llaves electromagnéticas admiten codificación fácilmente configurable por un administrador o un presidente, de manera que una vez detectado el usuario que ha hecho un uso que contraviene las normas comunitarias, podría anulársele el código de acceso. Otra cosa es poder determinar con certeza a quién corresponde la llave “infractora”….

Además de los aspectos comentados, desde FINCAS Q&R aconsejamos en primer lugar tener bien definido el Reglamento de Régimen Interno (normas de piscina), que esté visible dentro del recinto y que se contemple entre otras normas el cerrar siempre la puerta de la piscina con llave al entrar o salir de ella, no facilitar copias a familiares o conocidos ya que a menudo luego se pierde la pista de estas llaves y acaban en manos de personas que a veces nada tienen que ver con la comunidad, revisar el estado de los accesos exteriores de la urbanización (cuanto más compleja sea la accesibilidad, mayor dificultad habrá de llegar a la piscina), implicar a los propietarios en estas labores de custodia, llamando la atención de las personas que no pertenezcan a la comunidad o incluso llamando a la policía local en los casos de molestias graves, así como la colocación de candados durante las horas de cierre del servicio, si esto resulta posible, con lo que se dificultará aún más el uso no autorizado.

En cualquier caso, debemos ser conscientes de que, salvo aquellas propiedades que cuenten con servicio de acceso controlado mediante portería 24 horas, vigilante privado o socorrista, el problema del intrusismo y el mal uso de la piscina será un problema de difícil erradicación.

El tercer aspecto que queremos comentar aquí es el de la responsabilidad derivada del uso de la piscina comunitaria. ¿Qué tipo de responsabilidad asumen los propietarios, por qué daños o perjuicios deberían responder y qué causalidad lo motivaría?

La responsabilidad será normalmente de tipo civil, esto es, la comunidad para reparar un daño del que se la declare responsable, responderá con una cantidad monetaria cuya cuantía dependerá de la imposición de indemnización por parte de un tribunal, además de corregir la acción que causó el incidente. Para atender este pago y los necesarios para corregir la acción causante, todos los propietarios deberán hacer una aportación económica que estará en función de su coeficiente de participación en la comunidad. Cada propietario responderá de su deuda con sus bienes presentes y futuros hasta la extinción de su deuda. Por esta razón es tan importante proteger a los copropietarios con un seguro de responsabilidad civil.

¿Pero por qué tipo de incidentes responde la comunidad, es decir, sus propietarios? Una piscina puede convertirse en un foco de problemas si la comunidad no prevé correctamente sus obligaciones: calidad del agua (acidez, microbiología y estructura del agua), instalaciones en correcto estado (vallas protectoras, suelo antideslizante, etc.), avisos de normativa…. Solo en caso de omisión o negligencia sobre cualquiera de estos elementos, podría la comunidad hacer frente a responsabilidades ante un tercero. Sin embargo, si cuidamos de todos estos detalles y además podemos certificar que así es, la comunidad no tendría que asumir indemnizaciones por causa de accidentes, intromisiones no autorizadas o cualquier otra circunstancia que se nos pueda ocurrir. Y si bien es cierto que siempre nos expondremos a una posible demanda por quien se pudiera considerar afectado en caso de accidente o similar, difícilmente se podría imputar una pena pecuniaria a la comunidad que cumpla escrupulosamente con todas las observaciones comentadas. En última instancia, siempre nos quedará la cobertura del seguro de responsabilidad civil, tan necesario por este y otros tantos focos de riesgo que habitualmente presentan las comunidades de propietarios.