Cómo cambiar al Administrador de su Comunidad…

Si en su comunidad no están satisfechos con su actual administrador y se están planteando su sustitución, quizás deban conocer algunos aspectos para no incurrir en errores habituales que puedan comprometer a su comunidad.

En primer lugar deben tener claro que los soberanos de su Comunidad son los propios condóminos, de manera que pueden tomar la decisión que estimen más adecuada en cada momento, con independencia de la postura adoptada por el administrador o persona que lo pudiera representar. En segundo lugar, deben tener bien motivada la causa por la cual adoptan la decisión de prescindir de sus servicios. A menudo, la causa más habitual suele ser la negligencia o falta de dedicación y atención en las gestiones propias de un administrador: demoras injustificadas, omisión de funciones, falta de comunicación con los propietarios, negativa a la entrega de documentos, poca transparencia en la adjudicación de obras,  exceso de atribuciones, cuentas sin cuadrar, etc.

Finalmente, una vez se tiene claro tanto el motivo como la decisión de relevar al administrador, es importante conocer el procedimiento más correcto, tanto desde el punto de vista legal, como de la propia cortesía hacia el profesional. En este sentido conviene recordar lo dispuesto por la LPH cuyo texto fue objeto de revisión en Junio de 2013.

El procedimiento consiste en convocar Junta General (Ordinaria o Extraordinaria), incluyendo dentro del Orden del Día, la “remoción, cese o no renovación del actual administrador”, según proceda en cada caso. Hablaremos de remoción o cese cuando se decida prescindir de sus servicios antes de la finalización de su cargo anual. Utilizaremos la expresión “no renovación” cuando la destitución coincida con la expiración del año o ejercicio en el cargo.

Esta Junta deberá convocarla el presidente o, en su defecto, el 25% de los propietarios que a su vez representen el 25% de las cuotas de propiedad, para el caso de que aquél se negara a hacerlo por este asunto.

El momento de la remoción/no renovación puede coincidir con la finalización anual del mandato o bien requerirse antes de este momento, para el caso de que la Comunidad así lo estime oportuno. Aquí es muy importante saber que en caso de optar por esta última acción, la causa del cese deberá estar suficientemente justificada (malversación de los fondos comunitarios, contabilidad permanentemente descuadrada, negativa permanente a facilitar documentación e información, demoras graves injustificadas, negligencia manifiesta, etc.) De ser así el administrador podrá ser removido antes de la terminación de su mandato sin indemnización alguna ni pago de las cuotas de administración no devengadas. En caso de no estar suficientemente justificado su cese (por ejemplo si el argumento es que no es de gusto de la Comunidad o aspectos demasiado subjetivos y ambiguos), la Comunidad estará obligada a retribuir al Administrador con las cuotas que estén pendientes de vencer hasta la finalización de su ejercicio natural.

Finalmente, es importante cuidar las formas. En primer lugar sería deseable haber tenido encuentros previos con el administrador para explicarle con sinceridad el malestar de la Comunidad con su gestión, qué aspectos deberían mejorarse y por qué, así como cualquier otro aspecto mejorable. En caso de no obtener progresos en este sentido, la Comunidad se vería obligada a solicitar su cese mediante la oportuna Junta General, según el procedimiento comentado.